Ein Mieter erhält ein Schreiben von seinem sozialen Vermieter, in dem er aufgefordert wird, seine Einkünfte zur Beibehaltung der Wohnung nachzuweisen. Die Überraschung ist häufig: Viele Bewohner von Sozialwohnungen wissen nicht, dass ihr Mietvertrag, obwohl unbefristet, sie bestimmten Verpflichtungen unterwirft, deren Nichteinhaltung zur Kündigung des Vertrags führen kann.
Die Regeln, die diesen speziellen Mietvertrag regeln, zu verstehen, ermöglicht es, heikle Situationen vorherzusehen, sei es bezüglich der Kündigungsfrist, der Kündigungsklauseln oder der Pflicht zur Hauptwohnung.
Kündigungsklausel im HLM-Mietvertrag: Was sich mit dem Dekret von 2026 ändert
Das sogenannte “Antisquat”-Gesetz vom 27. Juli 2023 hat die Integration einer automatischen Kündigungsklausel in die Musterverträge für Wohnraummietverträge, einschließlich der von HLM-Organisationen, die dem Regime des Gesetzes von 1989 unterliegen, vorgeschrieben. Im Falle eines Zahlungsverzugs bei Miete, Nebenkosten oder Kaution löst diese Klausel einen automatischen Kündigungsmechanismus aus.
Das Dekret Nr. 2026-596 vom 6. Juli 2026 hat die Musterverträge für unmöblierte, möblierte und Wohngemeinschaften überarbeitet. Diese neuen Modelle werden für alle Mietverträge, die ab dem 1. Oktober 2026 abgeschlossen oder verlängert werden, verpflichtend. Für bereits bestehende Mieter bleibt der bestehende Vertrag gültig, aber jede Verlängerung muss die neuen Angaben enthalten.
Der Punkt, den ein HLM-Mieter beachten sollte, betrifft die Frist zur Regulierung nach einer Zahlungsaufforderung. Seit der Reform hat man sechs Wochen (und nicht mehr zwei Monate) Zeit, um die Schulden zu begleichen, bevor die Kündigung wirksam wird. Diese Verkürzung der Frist zwingt dazu, schnell zu reagieren, insbesondere indem man unverzüglich den Solidaritätsfonds für Wohnraum oder die Hilfen von Action Logement in Anspruch nimmt.
Um die Dauer des HLM-Mietvertrags und deren Auswirkungen auf die Kündigungsfrist besser zu verstehen, muss man den allgemeinen Rahmen des Sozialvertrags von dem des klassischen Privatmietvertrags unterscheiden.
Dauer des Sozialmietvertrags: ein unbefristeter Vertrag unter bestimmten Bedingungen
Im Gegensatz zu Mietverträgen im privaten Sektor (drei Jahre für eine unmöblierte Wohnung, ein Jahr für eine möblierte) wird der HLM-Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Der Mieter kann in seiner Wohnung bleiben, ohne seinen Vertrag regelmäßig verlängern zu müssen, solange er weiterhin die Anspruchsvoraussetzungen erfüllt.
Diese unbefristete Dauer bedeutet jedoch nicht, dass es keine Kontrolle gibt. Der soziale Vermieter führt regelmäßig eine Prüfung der Einkünfte des Haushalts durch. Wenn die Einkünfte während eines bestimmten Zeitraums die gesetzlichen Obergrenzen überschreiten, kann ein zusätzlicher Solidaritätsmietzuschlag anfallen. In angespannten Gebieten kann ein längeres Überschreiten eines bestimmten Schwellenwerts zum Verlust des Rechts auf Beibehaltung der Wohnung führen.
Pflicht zur Hauptwohnung
Die HLM-Wohnung muss als Hauptwohnung bewohnt werden, das heißt mindestens acht Monate im Jahr (außer aus beruflichen, gesundheitlichen oder höherer Gewalt Gründen). Ein Mieter, der seine Wohnung ohne Genehmigung untervermietet oder dort nicht mehr tatsächlich wohnt, riskiert eine Kündigung des Mietvertrags. Die neuen Musterverträge von 2026 verstärken diesen Punkt, indem sie ihn unter die obligatorischen Kündigungsklauseln aufnehmen.
Kündigungsfrist für HLM-Mietverträge: ein oder drei Monate je nach Situation
Wenn man eine Sozialwohnung verlassen möchte, beträgt die allgemeine Kündigungsfrist drei Monate. Die Frist beginnt mit dem Empfang des Kündigungsschreibens durch den Vermieter, das per Einschreiben mit Rückschein versendet wird. Während dieser Zeit sind Miete und Nebenkosten weiterhin zu zahlen.
Mehrere Situationen ermöglichen es, diese Frist auf einen Monat zu verkürzen:
- Die Aufnahme einer ersten Arbeitsstelle, ein beruflicher Wechsel oder der Verlust eines Arbeitsplatzes, der einen schnellen Umzug rechtfertigt
- Ein Gesundheitszustand des Mieters, der durch ein ärztliches Attest nachgewiesen wird, insbesondere für Personen über sechzig Jahren
- Die Zuteilung einer anderen Sozialwohnung im Rahmen eines Umzugs innerhalb des HLM-Bestands
- Die Tatsache, dass die Wohnung in einem angespannten Gebiet liegt, gemäß den Bestimmungen, die durch das ALUR-Gesetz vom 24. März 2014 und das Macron-Gesetz vom 6. August 2015 eingeführt wurden
Der Mieter, der die verkürzte Kündigungsfrist in Anspruch nehmen möchte, muss dies in seinem Kündigungsschreiben angeben und den entsprechenden Nachweis beifügen. Das Fehlen eines triftigen Grundes führt automatisch zur Frist von drei Monaten.
Klauseln im HLM-Mietvertrag, die vor der Unterzeichnung überprüft werden sollten
Der HLM-Mietvertrag übernimmt bestimmte Bestimmungen des Gesetzes von 1989, weicht jedoch in mehreren Punkten davon ab. Vor der Unterzeichnung ist es ratsam, einige spezifische Punkte zu überprüfen.
Die Höhe der Miete und ihre Anpassung
Die Miete einer Sozialwohnung ist geregelt und wird jedes Jahr gemäß dem Referenzindex der Mieten (IRL) angepasst. Der Vermieter kann keine freie Erhöhung wie im privaten Sektor vornehmen. Der ursprüngliche Mietbetrag wird in Abhängigkeit von der Kategorie der Wohnung (PLAI, PLUS, PLS) festgelegt, was auch die Einkommensobergrenzen bestimmt, die vom Mieter verlangt werden.
Die Kaution
Im HLM-Sektor ist die Kaution auf einen Monat Miete ohne Nebenkosten für eine unmöblierte Wohnung begrenzt. Dies ist ein Punkt, der dem privaten Sektor entspricht, aber die Rückzahlungsfristen am Ende des Mietverhältnisses variieren, insbesondere wenn die Instandsetzungsarbeiten zwischen dem Mieter und der Organisation umstritten sind.
Verbotene Klauseln in einem Sozialmietvertrag
Einige Klauseln gelten als nicht geschrieben, wenn sie dennoch im Vertrag enthalten sind:
- Dem Mieter eine Versicherung bei einer vom Vermieter benannten Gesellschaft aufzuzwingen
- Die vorübergehende und kostenlose Unterbringung von Angehörigen zu verbieten
- Strafen für verspätete Mietzahlungen über die gesetzlichen Zinsen hinaus zu berechnen
- Den Mieter zu verpflichten, an Feiertagen für nicht dringende Arbeiten die Wohnung zu besichtigen
Selbst wenn diese Klauseln im unterzeichneten Dokument erscheinen, haben sie keinen rechtlichen Wert und der Mieter kann deren Aufhebung vor Gericht verlangen.
Die neuen Mietvertragsmuster, die ab dem 1. Oktober 2026 gelten, sollten das Vorhandensein dieser missbräuchlichen Klauseln einschränken, indem sie den Inhalt der Verträge weiter standardisieren. Für Mieter, deren Vertrag vor diesem Datum unterzeichnet wurde, bleiben die bestehenden Bestimmungen bis zur nächsten Verlängerung oder zur Unterzeichnung eines Nachtrags in Kraft. Die Überprüfung des aktuellen Vertrags im Hinblick auf die neuen Anforderungen ermöglicht es, mögliche Anomalien zu erkennen und diese ohne Verzögerung der Vermieterorganisation zu melden.